Общие принципы образования земельных участков из существующих участков

Под формированием земельных участков понимается, по сути, их кадастровый учет. Именно внесение сведений об участке в кадастр свидетельствует о наличии определенного земельного участка с персональными характеристиками.

Под преобразованием земель понимается их раздел, объединение, перераспределение, выдел. Создать участки этими способами можно как из федеральных или местных земель, так и из земель частной собственности.

Раздел земли — это формирование нескольких новых участков и прекращение существования исходного, а точнее, снятие его с кадастрового учета. В случае раздела участка у его собственника, пользователя, владельца и арендатора сохраняются все права. Т.е. они по-прежнему обладают правом собственности, пользования, наследуемого владения, преимущественного права на оформление договора аренды и срочного пользования, соответственно, на все образуемые участки.

Выдел земли — это создание одного или нескольких новых участков, и сохранение существования исходного, но с другими границами. Этот метод можно применить, только если земля является общей собственностью, так как дает возможность эту собственность прекратить при выделе долей из участка, находящегося в долевой собственности. У дольщика, по заявлению которого осуществляется выдел, возникает право собственности на новый участок, а право долевой собственности на исходную часть земли он утрачивает. Другие собственники сохраняют долевую собственность на исходный участок, однако размер их долей в нем меняется. Таким образом, выдел — это метод прекращения права общей собственности для одного из дольщиков.

Объединение (смежных) земель – это формирование одного общего участка, и прекращение существования исходного. У собственника в этом случае возникает право на новый участок. При объединении земель к собственнику, пользователю или владельцу исходных участков, соответственно, переходит право собственности, постоянного пользования или наследуемого владения на новый участок земли. Также можно объединить заложенный участок с незаложенным, однако создаваемый участок при этом полностью окажется под залогом, если другое не будет предусмотрено соглашением участников сделки.

Перераспределение (смежных) участков — это создание нескольких новых участков и прекращение существования исходных.

Создание участков из уже существующих и поставленных на учет земель осуществляется на основании:

• Соглашения собственников, пользователей, владельцев, арендаторов, залогодержателей земель.
• Судебного решения.

Деятельность по формированию новых участков включает в себя:

• Сбор информации об участках из земельного и градостроительного кадастра, а также государственного фонда данных.
• Определение места расположения границ участков, в том числе их ограниченных в использовании частей.
• Поиск возможностей по применению земель, исходя из размера участка, целевого назначения, санкционированного использования и расположенных на нем объектов инфраструктуры.
• Установление площади участков и определение того, есть ли у него ограниченные для использования части.
• Разработка плана участка или участков, определяющего место расположения, размер, границы и ограниченные в использовании частей участка, а также размещение на нем недвижимости.

Участки создаются с учетом следующих характеристик:

• Принадлежность к категории земель по целевому назначению.
• Санкционированное использование земли исходя из зонирования территорий.
• Площадь участков.
• Место расположения границ участков.
• Ограничения при использовании участков.
• Сервитуты.

Тех.условия и требования проведения землеустройства при формировании участков из исходных, а также при их межевании — устанавливаются Росреестром.

При определении границ нужно письменно уведомить людей и организации, чьи права могут быть задеты межеванием, не позднее, чем за неделю до начала работ.

При образовании земель надо учесть, что:

• Целевое назначение и разрешенное использование образуемых участков будут после создания теми же, что и у исходных.
• Возникновение и сохранение права на образуемые участки происходит согласно статьям 11.4 - 11.7 Земельного Кодекса.
• Сервитуты исходных участков сохраняются в отношении образуемых земель в тех же границах.
• Запрещены раздел, перераспределение или выдел участков, если сохраняемые обременения не дают возможность использовать новые участки согласно разрешенному использованию.

По итогам образования участков их надо поставить на учет в государственный кадастр недвижимости, а права перерегистрировать, а точнее прекратить право на исходную землю и оформить на новую.

Если у вас появились вопросы об общих принципах образования участков из уже существующих, задать их можно нашим специалистам. Также у нас можно получить помощь по образованию земель, постановке их на кадастровый учет и регистрации прав на них.